채권자가 자신의 채권을 회수하는 민사집행 방법 중 가장 대표적인 경우가 채무자 또는 소유자의 소유 부동산을 경매에 붙여 그 매각대금에서 만족을 얻게 되는 부동산경매입니다. 법원의 판결이나 조정조서 등에 의한 강제경매와 (근)저당권 설정 등의 담보권에 기한 임의경매로 나뉩니다. 어떤 경우이든 경매에 필요한 비용은 채권자가 법원에 먼저 예납하여 진행하고 배당시 집행비용으로 인정하여 낙찰대금에서 가장 먼저 배당하여 주는 방식으로 진행합니다. 경매비용에 대한 지식을 갖추고 있어야 경매진행의 사전준비에 만전을 기할 수 있을 것입니다.
1. 등록면허세와 교육세 및 등기신청수수료
채권자가 부동산 소재지를 관할하는 법원에 경매를 신청하게 되면 요건 충족여부를 검토 후 경매개시결정을 내리게 됩니다. 이후 관할 등기소에 경매개시결정의 등기를 촉탁하여 등기사항증명서에 등재 후 경매절차를 진행하게 됩니다. 해당 부동산이 경매절차에 들어가게 된 사실을 공시하여야 하므로 등기를 경료하여 두는 것이므로 등기를 위한 등록면허세와 교육세의 납부가 필요합니다. 등록면허세는 청구금액을 기준으로 2/1000(0.2%)를 납부하고 이 금액의 20/100(20%)의 교육세를 납부하여야 합니다. 결국 경매개시 사실을 공시하는 등기를 위하여는 청구금액의 2.4/1000(0.24%)를 등록면허세로 준비하여야 하는데 통상 부동산경매의 경우 청구금액이 상대적으로 고액이므로 이에 대한 금전적 준비도 필요합니다. 또한 다른 등기와 마찬가지로 등기신청수수료로 부동산 1개당 3,000원을 납부하여야 합니다. 수입증지로 납부하게 되나 요즘은 은행(주로 신한은행이 많음) 사이트에서 법원/공과금 납부란을 통하여 편리하게 납부할 수도 있습니다.
2. 인지대 및 송달료
부동산경매는 법원을 통하여 진행하는 법정절차이므로 여타의 소송사건이나 신청사건처럼 인지대와 송달료를 납부하여야 합니다. 인지대는 법원의 사법서비스를 이용하는 대가의 개념으로 집행권원의 수(강제집행의 경우) 또는 설정계약서의 수(임의경매의 경우)에 각 5,000원을 납부하게 됩니다. 전자로 진행할 경우 다른 사건과 마찬가지로 10%가 할인된 90%의 4,500원*부동산의 개수만큼 납부하면 됩니다. 송달료는 당해 부동산과 법률관계가 있는 이해관계인들에게 경매의 진행사실과 경과를 알리기 위한 우편 요금의 개념으로 이해관계인의 숫자에 3을 예비적으로 더한 후 10회분을 납부하게 됩니다. 기준금액은 물가상승 등을 반영하여 송달료규칙의 시행에 따른 업무처리요령 별표1[적용대상 사건 및 당사자 1인당 송달료납부기준]으로 별도로 정하게 되는데 2024년 기준으로 1회당 5,200원입니다. 이는 향후 인상될 예정이므로 경매신청 당시를 기준으로 반드시 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다. 다만 전자소송의 경우 이해관계인의 수를 미리 입력함에 따라 송달료는 자동계산되는 편리함이 있으니 이용하시면 좋겠습니다.
3. 경매예납금
법원을 통하여 부동산경매를 진행하기 위해서는 각 개별절차에 소요되는 비용들을 경매예납금의 형태로 미리 납부하여야 합니다. 경매예납금은 각 절차마다 필요한 경매수수료, 감정료, 현황조사료, 유찰수수료, 신문공고료 등으로 구성되어 있으며 관할법원을 담당하는 은행에 '법원보관금납부서'로 납부하게 됩니다. 이 역시 담당 은행(주로 신한은행)의 홈페이지에서 별도로 납부할 수 있으므로 이용하면 편리합니다. 경매사건번호를 입력하게 되어 있으나 모르는 경우에도 납부는 가능합니다. 필요한 경우 우선적으로 경매신청서를 접수한 후 경매사건번호가 부여된 후 '예납금납부서'를 보정서 제출의 형태로 제출하면 되기 때문입니다. 경매예납금은 경매신청서 표시 채권액을 기준으로 산정하는데, 청구금액별로 구간을 나누어 결정하기도 하고(경매수수료와 감정료의 경우), 부동산 갯수를 기준으로 정하며(신문 공고료). 집행관수수료규칙에 따라 결정하는 항목도 있습니다(현황조사료와 유찰수수료). 따라서 일률적으로 안내할 수는 없으니 기본적 개념 정도만 이해하고 아래표를 참조하여 개별 경매진행 시 정확하게 계산해 보고 납부하면 될 것입니다. 정확한 계산이 안되거나 신청 시 집행비용이 부족하다면 개략적 금액으로 납부하고 추가로 납부할 수도 있음은 참고로 알아두시기 바랍니다.
