부동산경매 절차에서 원하는 대상 부동산을 낙찰받은 사람은 법원이 정한 매각대금 납부기한까지 매각대금을 완납하면 민법 제187조의 적용을 받아 바로 소유권을 취득하게 됩니다. 앞서 낙찰대금 납부기한과 납부방법을 소개하면서 납부'기한' 전에 완납하여 조속히 소유권을 확보할 수 있다고 알려드린 바 있습니다. 낙찰대금을 완납한 경우의 효과와 함께 만약 낙찰대금을 납부하지 못한 경우 법원은 어떠한 후속 조치를 취하는지 알아봅니다.
1. 낙찰대금 납부의 효과
매수인(낙찰자)은 매각대금 납부 기한까지 매각대금을 전부 납부하면 대상 부동산의 소유권을 바로 취득합니다(민법 제187조, 민사집행법 제135조). 매매와 같은 법률행위로 취득 시에는 소유권이전등기를 완료해야 취득으로 인정됨에 반하여 경매로 취득하는 경우에는 대금 완납으로 등기 없이도 바로 취득을 인정하고 있습니다. 차순위매수신고인은 매수인이 낙찰대금을 완납한 경우 매수의 책임을 벗어나게 되어 입찰 당시 제출한 매수신청 보증금을 즉시 반환받을 수 있게 됩니다(민사집행법 제142조 제6항). 낙찰대금을 완납한 매수인은 소유권의 당연 취득과 별개로 매각부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항). 낙찰대금을 모두 납부하여 법률상 소유권을 취득하였음에도 해당 부동산의 점유를 이전해 주지 않고 버티는 채무자나 임차인 등도 있어 별도의 인도명령을 거쳐서 사실상의 소유권 행사도 가능하게 하는 절차입니다.
2. 낙찰대금 미납부 시 법원의 조치
(1) 차순위매수신고인에 대한 매각허부결정
만약 차순위매수신고인을 정하여 둔 경우 매수인(최고가매수신고인)이 대금지급 기한까지 대금납부 의무를 이행하지 않은 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하게 됩니다(민사집행법 제137조 제1항). 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청 보증금을 돌려받지 못하게 되고 이 보증금은 배당할 금액에 포함시키게 됩니다. 매수인에게는 아주 강력한 패널티가 될 수 있으므로 경매에 참여하려는 사람이라면 채무까지 포함하여 자신의 조달 가능한 예산의 범위를 명확히 파악해야 하는 가장 중요한 이유이기도 합니다.
(2) 재매각
매수인이 대금지급 기한까지 대금지급 의무를 이행하지 못하고 차순위매수신고인도 없는 경우라면 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하고 다시 절차를 밟게 되는데 '재매각'절차라 부릅니다(민사집행법 제138조 제1항). 그 요건을 좀더 구체화하면 다음과 같습니다. 대금지급기한 또는 다시 정한 기한이 지났을 것, 매수인이 대금지급 의무를 완전히 이행하지 못하였을 것, 차순위매수신고인이 없을 것, 매수인의 의무불이행이 재매각명령 때까지 존속할 것의 요건을 갖추어야 합니다. 재매각 절차에서는 앞서 매수인이 결정된 매각기일에 정해졌던 최저매각가격과 그 외의 조건이 그대로 적용됩니다. 이때 최저매각가격을 저감하지 않습니다. 법원은 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각 기일을 정하여 공고하고 이후의 절차는 일반의 매각절차와 같은 방법으로 진행하게 됩니다. 단, 재매각 절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없습니다. 왜냐하면 이 사람은 경매절차가 반복 내지 지연되도록 원인을 제공한 자이므로 패널티로 작용하도록 한 것입니다.
(3) 재매각절차의 취소
전의 경매절차에서 결정된 매수인이 재매각기일의 3일 전까지 대금과 이에 대한 지급기한 이후 지급일까지의 지연이자와 절차비용을 낸 때에는 재매각절차를 취소하여야 합니다(민사집행법 제138조 제3항). 매각절차의 신속한 진행을 위하여 귀책사유가 있는 매수인에게 마지막 기회를 부여하는 절차라고 보면 됩니다. 최초의 매수인이 대금지급 의무를 이행하지 하니 하여 차순위매수신고인에게 매각허가를 하였는데 차순위매수신고인도 대금지급 의무를 이행하지 않아 또 재매각을 명하는 경우가 발생하기도 합니다. 이때에는 최초의 매수인이나 재매각 절차의 매수인이나 같은 입장이므로 두 사람 중에서 대금과 지연이자와 절차비용을 먼저 납부한 사람이 종국적으로 소유권을 취득하게 됩니다. 법적 절차는 공정성 외에 조속한 진행을 통한 안정성 확보도 매우 중요한 가치이기 때문에 만들어진 규정인 것입니다.
